ALQUILER DE INMUEBLES

Si desea alquilar una vivienda o solventar alguna duda respecto a los derechos y obligaciones que pueden derivarse de su contrato de alquiler debe tener en cuenta que éste se encuentra regulado en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, recientemente modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas.

Forma del contrato de arrendamiento

El contrato de arrendamiento se realiza por escrito en el que debe constar la identidad del propietario y la del inquilino, una descripción del inmueble que se arrienda, la duración del contrato, la renta y aquellas otras cláusulas que se consideren convenientes.

Los arrendamientos pueden ser de viviendas o para uso distinto del de vivienda (entre los que se incluyen los arrendamientos por temporadas). Haremos un contrato de arrendamiento de vivienda cuando el destino primordial del arrendamiento sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Y haremos un contrato de arrendamiento por temporadas cuando la necesidad de vivienda no sea permanente o por tiempo indeterminado.

La duración del contrato

En los contratos de arrendamientos de vivienda, las partes pueden establecer libremente la duración del contrato de alquiler. Si en el contrato no se señala plazo de duración, se entenderá que éste es de 1 año.

Si pactan una duración inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que sea el inquilino el que manifieste al propietario (con al menos 30 días de antelación a la fecha de extinción), que no tiene la intención de continuar en la vivienda alquilada.

Así, el arrendador estará legalmente obligado a prorrogar el contrato de arrendamiento hasta que la duración del mismo alcance los 3 años, con la única excepción de que el propietario-arrendador una vez transcurrido el primer año de duración del contrato comunique al inquilino con dos meses de antelación que necesita la vivienda para ocuparla personalmente o para sus familiares. Transcurrido el plazo de los 3 años, el propietario podrá negarse a renovar el contrato siempre que lo preavise al inquilino con 30 días de antelación. Si no se produce este aviso previo de extinción, el contrato de arrendamiento se prorroga por 1 año más, salvo que sea el inquilino el que comunique al arrendatario su voluntad de no renovar el contrato. Como en el caso anterior, el propietario no podrá rechazar la prórroga del contrato.

Tratándose de contratos de arrendamientos por temporadas, la duración de éstos será la que las partes estipulen y una vez llegado el vencimiento del contrato éste quedará extinguido y no se prorrogará, salvo que así lo hayan establecido las partes en el contrato.

La fianza

En el momento de firma del contrato y por imperativo legal, el inquilino está obligado a entregar al propietario una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta.

La fianza es una garantía por los posibles daños y desperfectos que el inquilino cause en la vivienda (y que no deriven de un uso habitual o corriente).

El importe de la fianza se le devuelve íntegramente al inquilino cuando finaliza el contrato siempre y cuando entregue la vivienda al propietario en perfecto estado. Si se hubiesen producido desperfectos, se descontarán los gastos de su reparación del importe de la fianza.

La fianza no puede destinarse al pago de mensualidades de renta.

La renta / mensualidad

La renta, esto es, la cantidad que el inquilino abona al arrendador por el alquiler de la vivienda, se pacta libremente por ambas partes.

Salvo acuerdo en contrario, el pago de la renta es mensual y debe realizarse por anticipado dentro de los 7 primeros días de cada mes. En ningún caso el arrendador podrá exigir el pago anticipado de más de 1 mensualidad de renta.

Los gastos

Los gastos generales, es decir, aquellos que derivan del uso corriente del inmueble en general (tales como las cuotas de la comunidad de propietarios, la piscina, ascensores y garajes, servicios de vigilancia, etc.) son de cuenta del propietario; también corresponde al propietario el pago del IBI y de la Tasa de Basuras y sólo en caso de que así se pacte expresamente en el contrato de arrendamiento, deberán ser asumidos por el inquilino.

Respecto a los servicios individuales, es decir, aquellos que el inquilino utiliza de forma independiente (agua, gas, teléfono, electricidad, etc.), serán abonados por el mismo salvo que las pactes acuerden lo contrario. A estos gastos también se les denomina “cantidades asimiladas a la renta”.

Las obras en la vivienda

Debe distinguirse al respecto entre dos tipos de obras

Las obras de conservación

El propietario está obligado a realizar todas aquellas reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas, salvo que el deterioro lo haya producido el propio inquilino, o la vivienda haya quedado destruida por causas de las que no sea responsable el propietario (incendio, inundación, terremoto, etc.) y que dan lugar a la extinción del contrato. El propietario-arrendador no tendrá derecho a elevar la renta en estos supuestos.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste derivado del uso ordinario de la vivienda deberá abonarlas el inquilino.

Las obras de mejora

Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y comodidad del inmueble y de sus ocupantes.

La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos tres años de duración del contrato le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin que pueda exceder el aumento del veinte por ciento de la renta vigente en aquel momento.

Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones públicas obtenidas para la realización de la obra.

La elevación de renta se producirá desde el mes siguiente a aquél en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que resulte el coste de las obras realizadas.

La venta de la vivienda alquilada: los derechos del arrendatario

Si el propietario de una vivienda alquilada desea venderla, está obligado legalmente a ofrecérsela en venta, en primer lugar, al arrendatario, indicándole el precio y el resto de las condiciones.

El inquilino, por su parte, dispondrá sobre la misma de un derecho de adquisición preferente o de “tanteo” y contará con un plazo de 30 días para optar por la compra.

Si el propietario no hiciese el ofrecimiento de la vivienda al arrendatario, y vendiese la vivienda por su cuenta o a un precio inferior al comunicado, o incumpliese cualquiera de los requisitos, el inquilino podrá impugnar la venta y adquirir la vivienda en las mismas condiciones en las que el propietario la transmitió al tercero. A esto se le denomina derecho de retracto y el inquilino podrá ejercitarlo en un plazo de 30 días desde que se le notifique la venta de la vivienda.

No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente.

Por otra parte en casos de venta de una vivienda arrendada surge la cuestión de si el contrato de arrendamiento se extingue o continúa vigente con un nuevo arrendador, cuestión ésta que resolveremos al hablar de la subrogación.

La extinción del contrato de arrendamiento

La primera de las causas de extinción del contrato de arrendamiento es el transcurso del tiempo por el que se celebró.

Debe destacarse al respecto que, aunque las partes pueden acordar libremente su duración si se pactó por un tiempo inferior a 3 años, el inquilino tiene derecho a continuar en la vivienda hasta agotar este término, si lo desea, sin que el propietario pueda oponerse. Una vez cumplido este periodo, podrá comunicarle al inquilino su intención de no prorrogar el contrato.

En segundo lugar, tanto el propietario como el inquilino pueden solicitar la resolución del contrato de arrendamiento en aquellos casos en los que incumplan sus respectivas obligaciones. Así, el propietario podrá resolver el contrato si el inquilino:

·No paga la renta o la fianza, o cualquiera de las cantidades cuyo paga haya asumido.

·Si el inquilino a su vez alquila la vivienda a terceros o cede el contrato sin el consentimiento del propietario.

·Si provoca daños en la finca de manera intencionada o lleva a cabo obras no consentidas por el arrendador.

·Si inquilino realiza en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

Cuando la vivienda deje de satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

Por su parte, el inquilino podrá resolver el contrato si el propietario:

·No realiza las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad apropiadas.

·Perturba al inquilino en la utilización de la vivienda.

Por último, el contrato de arrendamiento también podrá extinguirse en los casos en los que se pierda la finca por alguna causa de la que no sea responsable el arrendador (por ejemplo, un terremoto) y por la declaración de ruina realizada por la administración competente.

La subrogación en el contrato de arrendamiento

La subrogación es la sustitución de una persona por otra en el contrato de arrendamiento de modo que el que se subroga adquiere todos los derechos y deberes que poseía su anterior titular. Las subrogaciones pueden darse tanto en la persona del propietario o arrendador como en la del inquilino.

Así, se produce la subrogación en el lugar del propietario cuando éste vende a una tercera persona la vivienda arrendada. En estos casos, tras la reforma de 2013 de la Ley de Arrendamientos Urbanos el comprador de una vivienda alquilada sólo estará obligado a mantener el arrendamiento si el contrato de alquiler se encuentra inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a que se efectúe la adquisición; si el contrato de arrendamiento no está registrado, el inquilino sólo podrá permanecer en la vivienda tres meses desde la comunicación de la adquisición por parte del comprador mientras que antes de la reforma, el contrato se subrogaba siempre al comprador, durante los cinco primeros años del arrendamiento.

La subrogación en el lugar del inquilino puede producirse en diversas situaciones, que detallaremos a continuación.

En primer lugar, cuando tiene lugar el fallecimiento del inquilino, el contrato de arrendamiento no tiene porque extinguirse, sino que puede continuar vigente sustituyendo en su lugar al fallecido, alguna de las siguientes personas:

El cónyuge del arrendatario o la pareja de hecho (tanto homosexual como heterosexual) que al tiempo del fallecimiento conviviera con él, exigiéndose en este último caso un periodo de convivencia de al menos 2 años o descendencia en común.

Los descendientes del arrendatario que en el momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela o hubiesen convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores.

Los ascendientes o hermanos del arrendatario que hubieran convivido habitualmente con él durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.

Las personas, distintas de mencionadas, que sufran una minusvalía igual o superior al 65%, siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los 2 años anteriores a su fallecimiento.

Si existen varias personas de las anteriores con derecho a subrogarse en el arrendamiento, se aplicará el mismo orden en el que figuran mencionadas, si bien los padres mayores de 70 años tendrán prioridad sobre los descendientes.

En los casos de igualdad, tiene preferencia la persona que tuviera una minusvalía superior al 65 %, las que tuvieran cargas familiares y en última instancia el descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el hermano más joven.

Si, por el contrario, no existe ninguna de estas personas, el arrendamiento se extinguirá.

También se extinguirá el arrendamiento si al propietario no se le comunicase el fallecimiento y la identidad de la persona que se va a subrogar en el contrato de arrendamiento en el plazo de 3 meses desde la muerte del arrendatario.

En segundo lugar, también se produce la subrogación en el lugar del inquilino en caso de separación, divorcio o nulidad matrimonial del mismo. En estos supuestos, el cónyuge que no sea titular del contrato de arrendamiento podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida por la resolución judicial correspondiente, siempre que se lo comunique al arrendador en el plazo de 2 meses contados desde la fecha de notificación de la resolución.

La cesión del contrato de arrendamiento y el subarriendo

Por cesión del contrato se entiende la transmisión que realiza el propietario de los derechos y deberes que comporta su contrato de arrendamiento a una tercera persona.

El subarriendo es el arrendamiento que realiza el inquilino de una parte de la vivienda de la que disfruta y que a su vez ha alquilado al propietario.

En los contratos de arrendamientos de viviendas el inquilino sólo puede subarrendar una parte de la vivienda y tan sólo por el tiempo que dure su propio contrato de alquiler, sin que el importe del subarriendo pueda superar el de la renta que el inquilino esté abonando.

En ambos casos, tanto en la cesión como en el subarriendo, es necesario que el propietario preste su consentimiento por escrito.

En los contratos de arrendamientos por temporadas el inquilino podrá subarrendar y ceder el contrato de arrendamiento sin el consentimiento del arrendador pero sí deberá notificárselo de forma fehaciente en el plazo de un mes desde que aquellos se hubieran concertado.

En este tipo de contratos el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.

Las reclamaciones

En principio, todos los litigios judiciales que puedan plantearse respecto a cuestiones relacionadas con el contrato de alquiler (su duración, el incremento de la renta o de las cantidades asimiladas, etc.) se tramitan en el procedimiento civil ordinario a excepción de aquellos que se detallan a continuación y que se tramitan por el llamado juicio verbal:

·En los que se solicite el desahucio (la expulsión del inquilino) por falta de pago de las rentas.

·En los que solicite la extinción del contrato por el cumplimiento de su plazo de duración.

Las reclamaciones por la falta de pago de la renta o cantidades asimiladas independientemente de la cantidad que se reclame.

El arrendador podrá ejercer conjuntamente en el mismo juicio verbal la acción de desahucio y la de reclamación de rentas y cantidades asimiladas.

Debe tenerse en cuenta que los juicios de desahucio por falta de pago de las rentas o cantidades asimiladas podrán archivarse si antes del juicio, el inquilino paga al propietario o consigna notarialmente o en el juzgado o tribunal, el importe de las cantidades que se reclaman en la demanda y las que adeude hasta ese momento. Con este pago se enerva (detiene) la demanda de desahucio.

No obstante, el inquilino no tendrá la oportunidad de enervar la acción de desahucio si ya hubiese hecho uso de esta posibilidad anteriormente o si el propietario le hubiese solicitado el pago de la renta mediante escrito fehaciente (esto es, quedando constancia de la fecha de recepción y del contenido del escrito, por ejemplo mediante requerimiento notarial, por burofax, etc.) con al menos 1 mes de antelación a la fecha de la presentación de la demanda.